家族会議を開いてから１０日も経ってしまったが、Ｓ社のＡさんと打ち合わせを行った。
ＩＮＨプロジェクトからはヒデトシのみ出席。

区分登記ができる要件を満たしたプランを自分で考えていたら、この１０日間で３案もできた。
せっかくなので、３案すべてを提示して、プロの視点で気になるところ・改善すべきところを指摘していただくようお願いした。
自分なりに、各案の長所短所を考えてまとめたレジュメも渡した。
これ以降の打ち合わせ内容は、議事録風に記載してみようと思う。
（議事録風なので、実際のやりとりがこんな風にだ・である調で行われているわけではありませんよ）

ＳはＳ社のＡさん、Ｉは僕です。
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Ｓ：図面は家族に見せているのか。
Ｉ：ユキコには見せているが、タカシとマリコには見せていない。

Ｓ：気に入っているプランがあるのではないか。
Ｉ：僕もユキコもＢ案が良いと思っている。

Ｓ：ご両親にも見せたほうが良いのではないか。
Ｉ：基本的に、１階は３案とも同じ内容で、階段の回り方が異なるだけだ。妹の部屋に関しては親が決めると思うが、大筋では説明しているので問題ないと思う。この後親に見せるつもりだが、異論が出ることはまず考えられない。
Ｓ：了解。

Ｓ：今後はどのようにしたら良いか。ご両親と相談されるのを待ちましょうか。
Ｉ：できれば、同時進行でお願いしたい。家族で話し合いもするが、Ｓ社さんの内部で図面を見られて、改善すべき点があれば指摘いただきたいし、明確にこれが良いと思われる案があればおっしゃってくれても良い。
Ｓ：では、そのようにしましょう。

Ｉ：打ち合わせの初期の段階から、建物高さが１０ｍを超えないように、という思いで考えてきた。１０ｍを超える建物が建てられないわけではないのは知っていたが、いろいろ調べたところ、１．看板を掲示しなければいけないこと、２．近隣に同意をもらわなければいけないこと、という２つの義務が発生するだけで、それ以外には特に困難がないようだ。２．の近隣同意は必ず得られるはずなので、１０ｍ以下にこだわらなくても良いのではないか。そうすれば、屋根勾配ももっときつくできる。
Ｓ：恐らく、確認申請の審査が、１０ｍ未満と以上では比較にならないくらい厳しくなると思う。それ以外はＩさんが言われたとおりだ。Ｓ社としても絶対に１０ｍ未満という気はなく、どうしても方法がなければ１０ｍを超えるプランを提示する選択肢もあった。方針としては、できるだけ１０ｍ未満で抑える方法を考える。どうしてもムリなら１０ｍを超えるプランを検討することにしたい。
Ｉ：お任せします。

Ｓ：当社は９月決算なのだが、Ｉさんの物件を当期の引渡し物件にしたいので、できれば９月末までに引渡しを終えたい。これは希望で、絶対ではない。
Ｉ：本当なら今年の秋に完成するはずだったのに、こちらの都合で引き伸ばしてもらっているのだから、個人的には協力したい。家族で話し合ってみる。

Ｓ：地盤調査に関してだが、確認を下ろしてもらう前に地盤調査を行わなければいけない可能性がある。行政にはまだ確認していないが、そうなった場合、解体を早めていただくことになってしまう。店の営業休止が早まるので、なるべく影響を小さくしたいが、迷惑をかけることになるかもしれない。
Ｉ：法令で決まっていることなら仕方がない。地盤には大きな不安を持っているので、しっかり調査して頑丈な家ができるのであれば、多少は休業期間が長くなってもかまわないと個人的には思うが、この件も家族で話し合ってみる。

Ｉ：都合が良い考えかもしれないが、できれば契約を早めたい。契約を早めたいというよりも、ローンが使えることを早く確定させたい。ローンを組む予定の金融機関の担当者は大丈夫だといっているが、情勢が先行き不透明であり、口約束が反故にされても不思議ではない。前回のブログに書いたように、平成１９年の収入でローンの相談に行きたいというのもある。
Ｓ：時期的にはどのくらいを考えておられるか。
Ｉ：来年の１月中には契約できれば、と思っている。
Ｓ：最低限プランだけは決めておきたい。年内にプランを確定し、すぐ見積作成に取り掛かって１月中旬に見積を提出し、ＯＫがもらえれば、１月末の契約はスケジュール的に可能と思う。
Ｉ：ペースアップして、そのスケジュールで行きましょう。

Ｉ：では、家族で話し合った内容をメール等でお知らせする。
Ｓ：当社内でも３案を検討しておく。

――――――――おわり――――――――

前回記事に書いたとおり、Ｓ社に対して家族会議を開く旨を伝えていたこともあり、ちょうど家族が揃う日もあったので家族会議を行った。
参加者はタカシ、マリコ、ユキコ、ヒデトシ。

最初に、区分所有が今のままではできない件について話し合った。
メンバーの総意として、共有にはせず、あくまで区分所有ができる形を模索することになった。
そこで、ヒデトシがあらかじめ用意していた、区分所有が可能となる用件を満たした平面図を見せ、感想を聞いてみた。
（ユキコには事前に見せていたけど）急に見せて急に感想が出てくるはずもないので、３日間程度タカシとマリコに見てもらって、それからＳ社に提示しようと思う。
この間取りは、南側のラインにガタが出るという致命的な欠陥がある。それを回避するには床面積を増やさざるを得ず、建築費の増額につながる。
これらの事情があるので、親世帯から感想をもらった後で、Ｓ社のＡさんに相談してみようと思う。

続いて、建築スケジュールについて。
前回の記事で、親世帯は平成２０年は平成１９年より収入が少ない見込みと書いたが、ユキコも出産に伴って平成２０年は２ヶ月弱しか働いていないので、平成１９年のほうが明らかに収入が多い。
そのため、都合が良い考えかもしれないが、契約は早く、着工はマンションの経過を見ながら、という方針に落ち着いた。
マンションの進捗が遅れ気味とはいえ、ウチだって確認申請が出せる状態にすらないのだから、ヨーイドンで準備した場合、着工をちょっと待てば杭工事が終わる、ということになる可能性も有る。
スタンスとしては、「マンションに関わらず、マイペースで建築の準備をする。着工時期を判断する時期に、待てるなら待つし、待てないならマンションを待たずに着工する」ということになりそう。
いずれにしても、ヒロヤスの小学校入学までには入居したいので、どんなに遅延しても来年の盆明けには解体に入ることにしたい。

最後に、サイディングの厚みを増し、屋根材をグレードアップした場合の見積を見せた。
結論から言えば、増額案も減額案も採用せず、当初の仕様どおりの、外壁は無塗装サイディング・厚１４ミリ、屋根はガルバリウム鋼板を選択することになりそう。
屋根材については、金額が上昇するだけならグレードアップ案も可だけど、勾配までいじるのなら難しいのではという結論になった。

今後は、ヒデトシが平面図の改良案を持ってＳ社に行き、プロの目で悪いところがないかチェックしていただき、ＯＫなら変更の見積を出していただくようお願いすることになった。

まずは、我が家の隣に建つ予定のマンションの件について、マンションの設計事務所の担当Ｏ氏に電話で照会。
１０月２５日に解体作業に着手したのを確認し、先週整地が終わったばかり。
聞かされていた予定より、約１ヶ月半遅れているわけですが、今後は果たして…

Ｏ氏によると、まだ確認申請を出せていないとのこと。
１２月中に出せるよう、現在作業中であるらしい。
１２月下旬に確認申請したとして、高層マンションであるため、期限いっぱいの７５日間で確認が下りるとして、それが３月上旬。
３月の終わりごろから工事に取り掛かって、工期は２ヶ月弱なので、５月中旬〜下旬には杭工事が終わるというスケジュールになる。

ただし、これは今からの作業がすべて順調に行ったらという話。
作業が遅延している理由は尋ねなかったが、本来９月中に出すつもりだった確認申請が、２ヶ月たった１１月になっても出せていないのだから、更なる遅延が生じる可能性は大だろう。
実際、Ｏ氏の口ぶりも暗にそれを認めるものだった。

解体の着手が遅れ、本当なら今頃あるはずだった、施工業者が決まった段階での近隣挨拶もまだであるので、作業が遅延していることは薄々気づいてはいたが、確認申請がまだだったとは。
話を聞いただけの感想ではあるが、今後の作業が順調に進むとは到底思えなかった。
（なお、設計事務所を責めるつもりはない）

次に、区分所有の可否について、広島法務局に照会に行った。
普段の業務で海田出張所によく行くのだが、ここでは補正作業を行うのも。登記済みをもらうのも、登記相談を行うのも同じカウンターである。
それに対し、広島法務局は専用の相談コーナーがあり、おそらく付きっ切りと思われる相談員さんも配置されていた。
そもそも庁舎内の人の多さ・雰囲気からしてぜんぜん違う。
海田出張所に慣れていると、本局のあわただしさについていけなくなりそうだ。

さて、事前に調べた結果、区分所有が認められる用件として
１．１棟の建物であること
２．構造上の独立性を有すること
３．利用上の独立性を有すること　　
の３点が必要とわかったのだが、木製ドアで仕切られているのが構造上の独立性を有すると認められるか、階段室が一部共用になってしまう（タカシ世帯の専有部分とする予定の階段を通らなければ、２階から３階に行けない）のが利用上の独立性を有すると認められるか、疑問だった。
そこで、法務局に相談に行ったというしだいである。

結果から言うと、
１．仕切りが木製ドアであっても、構造上の独立性を有すると認められる（ふすまだったら不可）
２．階段室が一部共用になってしまう今の設計では、利用上の独立性がないと判断され、区分建物とは認められない
とのことであった。
なお、階段室を共用部分として登記することも不可とのこと。
この結果、大なり小なり、今の設計に手を加えないと区分建物として登記できない。

また、補足事項として
１．登記実務においては、必ず実地調査に入る（分譲マンションの場合は区分建物であっても実調に入らない）
２．一棟の登記は芯−芯で採寸し、区分の登記は内法で採寸する
を教えていただいた。

この２つの聞き取り結果を持って、タカシに報告、今後について話し合った
［タカシの見解］
・マンションの建築計画に振り回されるのはもうたくさんだ。早く建築したいという気持ちのほうが強い。
・タスポのせいで、店の業績は平成２０年は平成１９年より悪いので、平成１９年の所得証明でローンを借りる相談ができるタイミングで借り入れを行いたい。
・マリコも早く建てたがっている。
・区分にこだわらず、共有にしてもいいと思うし、ヒデトシが区分が良いというなら設計変更に同意する。

非常に大きな話なので、近いうちに家族会議を開くことを約束し、Ｓ社へ向かった。

Ｓ社の対応はＡさんのみ。
マンションの件・区分登記不可の件を伝えたところ、建築時期については僕たちの希望に合わせられる、設計変更については家族会議の結果を待つという返答をいただいた。
続いて、屋根材をガルバ鋼板に天然石を吹き付けたものに代えた場合、外壁を１６ミリの塗装サイディングに変更した場合の増額見積の説明を受けた。
屋根については、何と金額が上がるだけにとどまらない。
僕が希望したこの材料は、勾配２．５寸以上でないと、雨が下に漏れる恐れがあるとのこと。
屋根勾配を２．５寸にすると、建物高さが１０ｍを超えてしまい、建てられなくはないのだけどさまざまな規制が新たにかかってしまう。
なので、その場で断念したい気持ちが大きくなってきたのだが、一応サンプルを持ち帰ることにした。
外壁については、１４ミリ→１２ミリの価格差より、１４ミリ→１６ミリの価格差のほうが５倍以上も大きく、これまた変更を断念する気持ちが大きくなった。
屋根材・外壁材はいったん契約したあとでも見直せるものなので、これ以上選択肢を増やさないようにして、もっと大事なことを先に決めていきたいと思う。

とりあえずは、近いうちに間取り変更と建築時期について家族会議を開きたい。
建築時期については、今のところヒデトシ一人がマンションの杭工事完了を待つという考えで、あとのメンバーはマンションに関わらず自分たちのペースで建てたいという考えなので、僕が折れようと思っている。
間取り変更に関しては、損得勘定で区分所有を目指すのだから（不動産取得税・火災保険料・固定資産税などが大幅に安くなる）、多少の間取り変更を伴っても区分所有を目指すべきだということを再確認したうえで、プランのマイナーチェンジを図りたい。

前回記事の続きです。

平面図に関しては、条件付でそのままという結論にしました。
その条件とは、区分所有が可能であれば、という1点です。
基本的には、1階が店舗＋親世帯、２〜３階が僕たち世帯なのですが、現在の平面図では1階と２階を内階段でつなぎ、２階に妹の部屋を配置しています。
ようは、１階全部と妹の部屋を親世帯の区分、妹の部屋を除いた２階と３階の全部を僕たちの区分として登記したいのですが、今の平面図のままで区分所有ができるかどうか、確認してから最終結論を出すことにしました。

それから、外壁と屋根の材料のランクを落として減額する案が出されていましたが、比較のため、逆に材料のランクを上げた場合建築費用がどれくらい上がるかの試算もしてもらうことにしました。
実は、外壁と屋根のランクダウンは僕のほうからお願いしたのですが、たとえば模様がついているものから無地に変更するとか、型番が古くなった製品をアウトレットとして使うとか、ようは住み心地に影響を与えずに金額だけ下げたかったのですが、僕のお願いの仕方が悪くてそうはいきませんでした。
もともと、金額さえ合致すればサイディングは厚く、屋根もガルバより高性能な材料を希望していたので、ランクアップの試算をお願いしたというわけです。
もちろん、採否は金額を見てから決めることになります。

検討内容がだんだん具体的になってきました。

Ｓ社のＡさんとの打ち合わせ、及び家族会議を行った。
inh-projectからの出席者は、タカシ・マリコ・ユキコ・ヒデトシの４名。

まず、Ｓ社からの減額案の説明を受けた。
・内部建具の納入企業の変更→１２８千円の減
・店舗窓をペアガラスからシングルガラスに変更→５３千円の減
・親世帯玄関を片引きから引き違いに変更→６千円の減
・２階キッチン水屋をキッチンメーカー品から造り付けに変更→２０８千円の減
・外壁サイディングの厚みを１４ミリから１２ミリに変更→２０７千円の減
・遮熱シートの品物変更→４１千円の減
・外壁塗装剤の変更→３４千円の減
・屋根材の変更→１２３千円の減
・ベランダ面積を半減し、代わりに屋根を架ける→７千円の減
・子供部屋内壁をビニールクロスに変更→２９千円の減
・上記を全て採用した場合、諸経費→７０千円の減
・出精値引→５８０千円の減
以上により、トータルで１４８９千円の減額が可能。

この中で、取捨選択が即答できるものについては即答し、そうでないものは他とのバランスを考えながら決めていくことにした。
２階ベランダについては、７千円のために面積を半減するつもりはないので、２０畳もの巨大な空間が生まれることが確実となった。これは嬉しい。

悩むのが外装材である。
サイディングは１４ミリでもどうかと思っていたので、率直に言って１２ミリは採用したくない。屋根も元々は鋼板に天然石を吹いた屋根が希望だったが、Ｓ社の最初の提案ではガルバ、減額案ではカラーベストである。
減額案を採用して３３万円（直工ベース）を浮かせるか、仕様の良いものを選ぶか、思案のしどころである。

予定では解体開始まであと２ヶ月しかないので、契約を急ぎたい。
仕様の決定は契約後でも良いことを、今一度参加者全員で確認した。
そろそろスピードアップが必要である。
さしたり、金額の微調整は後でするとして、平面図をこれ以上いじるのかいじらないのか、週明けに返答することにした。

あと、建築費用以外に必要となる費用についても考察した。
余裕を持って下表のとおり、さらに努力して５０万円くらいは減らせるかも。
そう考えると、今の時点で希望額より３５０万円くらいオーバーしているので、平面図をいじるかいじらないか（もうちょっと面積を減らして建築費用を抑えることを試みるか）を考える必要がある。
Ａさんが帰られたあとに家族会議を行ったが、結論はほぼ出た。
このブログで今すぐは発表しないが、Ｓ社に返答したあとで公表するつもりだ。

今日、前回の見積を受けてどういった答えを出すか、というテーマで家族会議を行った。
出席者はタカシ・マリコ・ユキコ・ヒデトシ。

このブログでは初めて公表するのだが、実家から程近い場所に両親が住居１区画分の更地を所有しているのだが、そこが売却できそうな見通しになった。
両親が、その資金の一部を僕達に援助し、３階の面積を少し広げてはどうかと打診してきた。（これは、１週間くらい前のユキコがいない時の話）
会議はまず、この話からはじまったのだが、丁重にお断りした。

次いで、Ｓ社の見積に含まれていない、建築・入居に必要になる諸経費を試算したものを検討した。
無駄を省き、多少我慢したとしても６００万円くらいは必要となる見込みとなった。
予算総額と絡めて考えれば、前回の見積から４００〜６００万円くらいは下げないといけないだろうという結論になった。

しかし、具体的に何を削って減額を目指そうという案は出ていない。
ヒデトシが、Ｓ社の担当者と話をしながら、減額案を検討することになった。

以下はヒデトシの私見だが、

１．２階ベランダの面積を減らし、屋根を架ける。
２．１階から２階へ上がる内階段を廃止して、妹の居室を１階に移動する。
３．２階のポーチの面積を減らす。（どのように減らすかは未定）
４．屋根材・外壁材の見直し。（１回目の補修までの期間が短くなるのを受忍して、イニシャルコストを抑える）
５．３階子供室の内装仕上げを省略。（減額にはなるだろうけど、デメリットについて検討要）

といったものについて、検討していきたい。
どうしても希望額まで下がらなければ、面積を減らすか、予算オーバーを受け入れるかのいずれかになってしまう。
まずは見積を希望額まで下げるべく、努力してみたい。

日付では昨日となる木曜日、Ｓ社のＡさんを交えて打ち合わせを行いました。
Ａさんには木曜日の１１時ごろ「今日来てください」と言うことになってしまったのですが、快く来てくださり、大変ありがたかったです。
こちら側の出席者はタカシ・マリコ・ユキコ・ヒデトシ。
今日のメインは見積の提示だったのですが、５月のマリコの暴走劇を繰り返さないようにするため、大人４人が顔を合わせて見積を提示することに注力しました。

さっそくその見積ですが、大雑把に言って、額にして４００万円、率にして６％強のダウンでした。
面積は若干減らしましたが、減額幅としては上々ではないかと思います。
Ａさんの話しぶりから言えば、このまま仕様等を変えない限り、上がることはないが下がる可能性はありそうです。
というのも、下請け工事についてはある程度アッパーな見積を出させているので、精査すれば、あるいは合い見積を取ったりすれば、若干安くなりそうとのことでした。

これからは、Ｓ社においてはさらに精度を高めた積算作業を行っていただき、こちらサイドでは今日提示された見積を受けて、あるとすればどのような変更を申し出ていくのかを決めていくことになります。
概ね、半月程度で両者の答えをいったん出そうという話になりました。

最後に、今日の雑談の中で印象に残ったことを。
現在、「日本が諸外国にとって美味しい商売相手」ではなくなりつつあるらしいのです。
金融の世界では「ジャパン・パッシング」（８０年代のジャパン・バッシングではなく、日本が素通りされる（＝パッシング）現象のこと）ということも言われていますが、国力の低下は外から見れば相当なものなのでしょう。
建築に使われる木材の多くは輸入に頼っていることはよく知られていると思いますが、ロシア産材などは中国が旺盛に買っているから価格が高騰しているとのこと。
鉄鋼などは高止まっているらしいのですが、燃料の高騰で運送料などは値上がっているらしいです。
僕は建築費用の増加もそうですが、今後の金利動向、あるいは金融機関の姿勢の変化も気になります。
情勢は大きく動いているものの、よい方向に変わる確率より悪いほうに変わる確率のほうがかなり高そうなので、いろいろなものを見極める目が今まで以上に重要になりそうです。

Ｗ社のＷさんに、しばらく進捗の報告をしていなかったので、今後のＳ社との打ち合わせに関するアドバイスもいただくため、打ち合わせを行った。
Ｓ社のＡさんにもおいでいただき、Ｗさん、Ａさんとヒデトシで打ち合わせを行った。
最初に感想を書くと、とても有意義な打ち合わせとなった。

内容は、まずヒデトシからＷさんに、隣接するマンションの建築計画について説明を行った。
続いて、前回Ｓ社が作成してくれたプランの平面図を見ながら、良し悪しを検討。
これは、特に問題ないということになった。僕も問題ないと解しています。
そして、今後の業務の進め方について三者で相談。

Ｓ社から、今回のプランで一度見積を作成しようかという提案がまずあった。
僕は、このたびのＳ社のプランは、住み心地は確かに向上するプランだとは思うけど、コストダウンの効果はそれほどではないと考えています。
なので、どうしようかと悩んでいたら、Ｗさんから一度作ってもらったらというアドバイスをいただいた。
それによって、僕らがどこに力を入れるか、どこをあきらめるかといった判断が可能になるし、Ｓ社にしても、コストを把握しないとダウンのアドバイスがしにくいのではないかという意見だった。

それはもっともなんだけど、仕事柄、図面を引いたり積算したらどのくらい手間がかかるのかということは大体わかる。
面積が大して減っていないので、見積で出てくる数字が予測でき、きっともっと別なコストダウン手法を考えないといけないという結論に落ち着きそうな気がする。
なので、見積は粗で出してもらって、Ｓ社にあまり負担にならないようにしてもらおうと思ったんだけど、Ａさんの厚意もあり、一度見積を作っていただくことになった。

ということで、気持ちが再スタートを切っただけでなく、ついに具体的な業務も再び動き出しました。

前回の記事に書いたが、コストダウンのためのプラン変更を行うことになった。
Ｓ社さんから、図面が出来上がったので見てほしいと言われたので、打ち合わせを行った。
出席者はヒデトシとS社のＡさん。

今回の大きな変更点は、内階段の位置。
今までは、１階から２階に上がる階段と、２階から３階に上がる階段の位置がずれていたのだが、それを同じ位置に揃えて、階段室を一つにまとめることでデッドスペースを縮小し、床面積を効率的に使用するのが最大のねらいだった。

でき上がった図面を見て、予想以上に良いと感じた。
むしろ、今まで何故この案が出てこなかったのか？と思った。
ただ、今回の案は、Ｓ社さんとしても叩き台として描かれたものだと思う。
コストダウンの早道としては、面積を削ることが手っ取り早いと思うので、間取りが効率化されたついでに、もう少し何かが削れそうだと感じている。

打ち合わせ後、タカシとマリコに図面を見せたところ、こちらもなかなかの感触だった。
もう少し何か削ろうかね？と相談したところ、メグミの部屋を１階に持ってきたらどうかといわれた。
１階から２階へ上がる内階段を無くせば、それも可能だとは思うが、２世帯住宅完成後の双方の家庭の暮らし方について抜本的な見直しが必要になるため、後日家族会議で検討することになった。
お盆の時期に、一度話し合いを持つことになろうと思う。

前々回の記事の最後のほうで、家族で話し合うと書いていましたが、結局予想通り、我が家の着工は隣に建つ予定のマンションの杭打ち・基礎工事が終わってからにしようという結論になりました。
また、同じく前々回の記事に書いたアドバイスが、実現可能かどうか調べました。（詳細は書けません）

これらの状況を連絡するため、Ｓ社に行きました。
対応してくれたのは、担当のＡさん１名でした。

話し合いの中身は、コストダウンの手法が主でした。
主に間取りについて、コストダウンのために歩み寄れるところを伝えました。
それに基づいて、Ｓ社さんでもより良いプランを考えていただけることになりました。
内容は個別的なことが多すぎて、今日この記事に書くつもりはないのですが、非常に有意義な話し合いになりました。

この日の話し合いをきっかけに、再スタートを本格的に切りたいと思います。