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先週、S社のAさんから、引渡し直前の物件を見学しませんかとご案内いただいたので、見学させていただきました。
参加者はタカシ・ユキコ・ヒデトシと子供2人。
マリコも参加予定だったけど、急用が入って当日にキャンセルすることになってしまった。

見学させていただいた物件は、我が家が建てようとしているのと同じKES構法の3階建てだったので、参考になるところが多かったです。
内装も、ヒデトシが主張する濃い色のフロアの部屋と、ユキコが主張する薄い色(ユキコが主張しているのは薄いというより自然な木の色)の部屋と両方作られていたので、僕の主張とユキコの主張のどちらが良いか、はっきり白黒つきました。
ええ、ユキコの勝ちですよ。

今回の見学の主な目的は、上下階の防音効果を確かめることでした。
かなり下に響くような歩き方をしたところ、下の階がかなり静かな状況であれば(真夜中の就寝中とか)コツコツという音と振動は伝わるでしょうが、TVをつけているくらいの物音がすれば気にならないでしょう。
少なくとも在来工法よりは防音性能は良いですし、鉄骨や鉄筋コンクリートよりは悪いと思うのですが、予想していたよりはずっと静かだったし、それを承知でKESを選んでいるので、十分合格範囲です。

案内してくださったのが、我が家の図面を引いてださった設計のMさんだったので、天井高さや建具のサイズもしっかり把握されており、具体的にイメージすることが容易でした。
同じ天井高さでも、部屋の広さによって空間の広がりイメージが違ってくるということがわかり、まあ我が家の場合それを検討する時期は逸しているのですが、非常に参考になりました。

洗面室に設置する造り付けの収納棚は、我が家にもぜひ導入したいと思いました。
タカシは、外観のイメージを膨らまそうとしていたようでした。
今日見学させていただいた家の施主さんは、このブログを読むことはないと思いますが、このような場を提供してくださって本当にありがとうございましたと言いたいです。

物件見学の半ばにAさんも合流されたので、物件の見学後はこちらからリクエストしていたウッドワンのショールームへ行くことにしました。
日中、街中に害宣車があふれていたことにより、西広島バイパスの上り線の渋滞がすごいことになっていたので、渋滞を回避しようとして西風新都のショールームに行ったところ、住設部門の展示しかありませんでした。
今からウッドワンのショールームに行こうとしている人は注意してください。

気を取り直して、廿日市のショールームに行き、目的だった床材と室内建具を見ました。
床材も建具も、WEBカタログで色を見ていたのですが、パソコンの画面と実際に目で見るのは違いますね。
自分たちが希望していたのより、ワンランク明るい色の床材が良いという結論になりました。
建具の色に関しては、僕の希望を取り入れてもらって、濃い目の色を採用することになりそうです。
室内建具は基本的にシート貼りの製品なのですが、リビング周りだけは無垢のドアで見積りが上がってきています。
実際に見て、質感は気に入ったのですが、色の選択肢が少なく、迷いが生じる結果になりました。
ここはシート貼りの製品でも無垢のドアでも、吊り下げにできるそうなので、吊り下げにしてキッチンとリビングの一体感を出したいと要望しました。

タカシ世帯の建具については、マリコがいるときに決めたいとのことで、今日はヒデトシ世帯部分だけの打ち合わせになってしまいました。

ということで、僕たちは決断力がないから早めに動こうと思っていたら、何だかんだで内装のイメージが出来上がってしまいました。
これから下手に情報を得ると、新たな迷いが生じてしまうことになりかねないので、もう今日の結果で決定にしてしまおうと思います。
框・幅木・窓の額縁などは、床や建具の色に合わせて自動的に決めるほうが良いとのアドバイスももらったので、後は建具のデザインを選ぶくらいです。
意外なくらい早く決まってしまったという印象です。

ということで、非常に有意義な見学を終えて、帰宅してから家族会議を行ったのですが、この内容については明日改めて書きます。
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まずは、我が家の隣に建つ予定のマンションの件について、マンションの設計事務所の担当O氏に電話で照会。
10月25日に解体作業に着手したのを確認し、先週整地が終わったばかり。
聞かされていた予定より、約1ヶ月半遅れているわけですが、今後は果たして…

O氏によると、まだ確認申請を出せていないとのこと。
12月中に出せるよう、現在作業中であるらしい。
12月下旬に確認申請したとして、高層マンションであるため、期限いっぱいの75日間で確認が下りるとして、それが3月上旬。
3月の終わりごろから工事に取り掛かって、工期は2ヶ月弱なので、5月中旬〜下旬には杭工事が終わるというスケジュールになる。

ただし、これは今からの作業がすべて順調に行ったらという話。
作業が遅延している理由は尋ねなかったが、本来9月中に出すつもりだった確認申請が、2ヶ月たった11月になっても出せていないのだから、更なる遅延が生じる可能性は大だろう。
実際、O氏の口ぶりも暗にそれを認めるものだった。

解体の着手が遅れ、本当なら今頃あるはずだった、施工業者が決まった段階での近隣挨拶もまだであるので、作業が遅延していることは薄々気づいてはいたが、確認申請がまだだったとは。
話を聞いただけの感想ではあるが、今後の作業が順調に進むとは到底思えなかった。
(なお、設計事務所を責めるつもりはない)

次に、区分所有の可否について、広島法務局に照会に行った。
普段の業務で海田出張所によく行くのだが、ここでは補正作業を行うのも。登記済みをもらうのも、登記相談を行うのも同じカウンターである。
それに対し、広島法務局は専用の相談コーナーがあり、おそらく付きっ切りと思われる相談員さんも配置されていた。
そもそも庁舎内の人の多さ・雰囲気からしてぜんぜん違う。
海田出張所に慣れていると、本局のあわただしさについていけなくなりそうだ。

さて、事前に調べた結果、区分所有が認められる用件として
1.1棟の建物であること
2.構造上の独立性を有すること
3.利用上の独立性を有すること  
の3点が必要とわかったのだが、木製ドアで仕切られているのが構造上の独立性を有すると認められるか、階段室が一部共用になってしまう(タカシ世帯の専有部分とする予定の階段を通らなければ、2階から3階に行けない)のが利用上の独立性を有すると認められるか、疑問だった。
そこで、法務局に相談に行ったというしだいである。

結果から言うと、
1.仕切りが木製ドアであっても、構造上の独立性を有すると認められる(ふすまだったら不可)
2.階段室が一部共用になってしまう今の設計では、利用上の独立性がないと判断され、区分建物とは認められない
とのことであった。
なお、階段室を共用部分として登記することも不可とのこと。
この結果、大なり小なり、今の設計に手を加えないと区分建物として登記できない。

また、補足事項として
1.登記実務においては、必ず実地調査に入る(分譲マンションの場合は区分建物であっても実調に入らない)
2.一棟の登記は芯−芯で採寸し、区分の登記は内法で採寸する
を教えていただいた。

この2つの聞き取り結果を持って、タカシに報告、今後について話し合った
[タカシの見解]
・マンションの建築計画に振り回されるのはもうたくさんだ。早く建築したいという気持ちのほうが強い。
・タスポのせいで、店の業績は平成20年は平成19年より悪いので、平成19年の所得証明でローンを借りる相談ができるタイミングで借り入れを行いたい。
・マリコも早く建てたがっている。
・区分にこだわらず、共有にしてもいいと思うし、ヒデトシが区分が良いというなら設計変更に同意する。

非常に大きな話なので、近いうちに家族会議を開くことを約束し、S社へ向かった。

S社の対応はAさんのみ。
マンションの件・区分登記不可の件を伝えたところ、建築時期については僕たちの希望に合わせられる、設計変更については家族会議の結果を待つという返答をいただいた。
続いて、屋根材をガルバ鋼板に天然石を吹き付けたものに代えた場合、外壁を16ミリの塗装サイディングに変更した場合の増額見積の説明を受けた。
屋根については、何と金額が上がるだけにとどまらない。
僕が希望したこの材料は、勾配2.5寸以上でないと、雨が下に漏れる恐れがあるとのこと。
屋根勾配を2.5寸にすると、建物高さが10mを超えてしまい、建てられなくはないのだけどさまざまな規制が新たにかかってしまう。
なので、その場で断念したい気持ちが大きくなってきたのだが、一応サンプルを持ち帰ることにした。
外壁については、14ミリ→12ミリの価格差より、14ミリ→16ミリの価格差のほうが5倍以上も大きく、これまた変更を断念する気持ちが大きくなった。
屋根材・外壁材はいったん契約したあとでも見直せるものなので、これ以上選択肢を増やさないようにして、もっと大事なことを先に決めていきたいと思う。

とりあえずは、近いうちに間取り変更と建築時期について家族会議を開きたい。
建築時期については、今のところヒデトシ一人がマンションの杭工事完了を待つという考えで、あとのメンバーはマンションに関わらず自分たちのペースで建てたいという考えなので、僕が折れようと思っている。
間取り変更に関しては、損得勘定で区分所有を目指すのだから(不動産取得税・火災保険料・固定資産税などが大幅に安くなる)、多少の間取り変更を伴っても区分所有を目指すべきだということを再確認したうえで、プランのマイナーチェンジを図りたい。
クリナップのアンケートには実家の住所を書いていたので、火曜日、実家から見積が届いたとの連絡を受けた。
仕事帰りに取りにいき、開封して一緒に見た。
そしたら、カタログの値段がそのまま書いてあるような見積だった。
当然、搬入費や取付工事費は別途となっている。
普通家を建てるときって、いくらか安くなるもんじゃないの?

次の日(つまり今日)、クリナップに電話してそのあたりを聞いてみようと思ったけど、よく考えたら水曜日はショールームが休みだった。
なので、夜にAさんに電話で聞いてみた。

Aさんによると、S社にも今回の見積がFAXで届いているけど、同じ内容だったとのこと。
実際の流れはというと、クリナップから建材店に卸されて、その建材店からS社が買って我が家に据え付けることになるそう。
そして、クリナップから建材店への納入時には、ある決まった割引率が設定されていて、クリナップの場合はだいたい※%(割愛)で入ってくるとのこと。
S社としては、その値段を元に、搬入費・取付費等を加えた金額を施主に請求するとのこと。

仕組みはわかりました。では、メーカー間・グレード間で比較する場合はS社さんから出される金額で比較するということですね。
でも、金額が厳しいからオプションを削ろうとか、逆に思ったより安いからオプションを追加しようと思った場合はどうするの?
Aさんによると、その試算もS社で行うことが可能なので、おいおい相談しながら決めていきましょうとのこと。

住宅設備の選択方法が、自分が思っていたものとはちょっと違うものになりそうだ。
Aさんによると、今回のクリナップの見積が、他のメーカーから見積を取るときの重要な参考になるらしいので、今後見積を取るメーカーを決めてくださいとのことだった。
奥さんがショールームに行くには限度があるので、このやり方は助かります。
今週中を目処に、今後見積をお願いしたい会社をピックアップしようと思う。
家を建てたら避けて通れない話を、家を建てる前に調べておいた。
というのも、鉄骨で建てるつもりだったのに、ひょっとしたら木造で建てる可能性が浮上してきたので、両者を比較する意味で調べてみた。

まずは火災保険の話。
大学の民法の講義で、隣家から出火した火が燃え移って自宅が焼けた場合、火元の隣家に損害賠償は請求できないということを教わった。
そして、それをカバーするのは火災保険しかないと。
火が自分の建物から出ようがよそから燃え移ろうが、火事になったら補償が出るのが火災保険ということだ。
つまりは、クルマで言えば車両保険に相当するってことだろう。(あってるかな?)

この認識は間違ってはいないものの、我が家のケースでは住宅ローンを組む金融機関との関係も考えなければならない。
ローンを組む場合、一般的には次のようになるらしい。
1. 新築時に、ローン期間以上をカバーする火災保険に加入
2.保険料は家屋所有者が負担
3.もし全焼となった場合、保険金は金融機関が受け取り、以後のローンの支払いが免除
4.次に家を建てる場合は、改めてローンを組むか自己資金で

気になる保険料の計算方法だが、一般的には、保険金額(火災の際支払われるお金)・保険期間・料率・割引項目の有無 で保険料が決まる。

保険金額は、いつ家が燃えても新築時の価格が補償されるタイプと、そのときの価値しか補償されないタイプがある。
後者は、年数が経てば経つほど燃えたときに出るお金は少なくなるが、当然その分保険料が安い。

保険料率は、外部からの火に対する強さで異なる。
専用住宅の場合、A構造からD構造までの区分があり、大雑把に言えば、AはRC、BはS+ALC、Cは一般的な木造(瓦+サイディング)、Dは茅葺などオール木造住宅(屋根や外壁も木)。
店舗や事務所を併設する住宅は、特1等級〜4等級と名前が変わるものの内容は同じ。
木造であっても、屋根と外壁を耐火材料にすれば(「省令準耐火構造」を満たすことができれば)B構造をとることができる。ただし、一般的な大きさの住宅ならば、保険料のダウンより建築費のアップのほうが金銭的に上回るケースがほとんど。
我が家について具体的にいうと、R社もしくはH社で鉄骨造を建てれば2級、S社で木造を建てれば3級の建物と認定される。
なお、料率はわからないため、同じ建坪で2等級と3等級の場合、同じ保険期間で保険料が具体的にどのくらい違うのかまではわからなかった。

割引項目とは、オール電化だったり、高性能の火災報知機がついていたりしたら割引があるらしい。

あと、我が家は区分所有にするつもりなので、火災保険も建物区分に応じて別々に加入することになる。


次に固定資産税。
市町村税ではあるものの、課税基準については全国統一されている。
まあ、例外はあるものでしょうけど。
建築場所は広島市内なんだけど、仕事で知っている別の自治体の税務課職員に話を聞いた。

まず、税額は、評価額×税率となる。
税率は市町村で決まっているので、納税者がどうのこうの言えない。
ということで、評価額の出し方さえわかれば、固定資産税については他に知っておくことはない。

木造と非木造(鉄骨・鉄筋コンクリート・コンクリートブロックなど)では、評価基準がまったく違う。
木造は、内外装の仕上げや住宅設備など、広い意味での"仕様"を重視して評価するのに対し、非木造は鉄骨やコンクリートの量を重視する。いわば"躯体"に着目するということだ。

次に新築時の評価額の出し方について、木造と非木造との比較。
仮に同じ金額をハウスメーカーに支払って、木造と非木造の家を1軒ずつ同じ場所に建てたとする。
通常、坪単価は非木造のほうが高くなるため、同じ金額なら非木造のほうが小さい家になる。
では、同じ金額の広い木造の家と、狭い非木造の家は、どちらが固定資産税が高いのか。
当然、やってみないとわからないのだが、その人の経験則によれば、非木造の方が高くなるらしい。
「なんでこんな税額が高いのか」というクレームも少なくないそうなのだが、そういうクレームの多くは非木造の建物とのこと。
建物の取得価格から、仮設や設計監理といった家にくっついていないものの費用をさしい引いたものが家そのものの価値だとしたら、納税者の立場からすれば、木造も非木造も同じ建物価格なら同じ税額になったほうがいいと思う。

そして、建ってからずいぶん年数が経過した場合。
建物は、年数が経つと価値が下がっていく。
固定資産税の評価額も、本来は年々下がっていく。しかし、事務上は3年ごとに評価額の見直しを行っていく。
このとき、決まった係数をかけて、建物評価額を少しずつ落としていく。
耐用年数は木造のほうが短いため、3年毎の下がり幅が大きく、非木造は少ない。
そのため、建築後20年、30年ともなれば、両者の差はかなりのものになってしまう。
これまた、試算してみないとわからないのだが、例えば30年間トータルで支払う固定資産税を、初年度の評価額が同じな木造と非木造で比較した場合、半分とまではならないまでも、3分の2くらいにはなるのではないかとのことだった。

それから、住宅以外の用途は、税率が高い。
(本筋でいえば、用途が住宅であれば税率が安くなるという言い方になる)
我が家の場合、店舗と倉庫は税率が住居部分の倍になる。

ということで、この話をまとめて、別の情報も付け加えれば、

火災保険料は 木造が高い 非木造が安い
固定資産税は 木造が安い 非木造が高い
登録免許税は 木造が安い 非木造が高い
不動産取得税は 木造が安い 非木造が高い
地盤改良費は 木造が安い 非木造が高い
建築工事費は 鉄骨もKESもあまり変わらない
解体費用は 木造が安い 非木造が高い

ということになる。
登録免許税と不動産取得税は、固定資産税の評価額が算定の根拠なので、こういう結果になるってことだろう。
建築工事費は、あくまで自分がもらった見積で比較してのこと。
会社が違えば、別の結果になりえる。

以上に挙げた項目以外で、建物の建築・移住・諸費用の発生に関して新たにわかったことがあれば、またまとめたい。
たまたま、昨日書いた工事の事業主体に仕事で行く用事があり、用が終わった後で河川改修工事について聞いてみた。

僕が予想していたとおり、家の横の堤防をつつくというのはデマで、100m上流側にある橋のたもとの部分だけ、堤防をつつく工事が行われる。
家の横で行う河川工事は浚渫のみで、これは今年9月には終わるので、今の家に影響が出ることもまずないし、新しい家には全く影響しないことがわかった。
ということで、W社への正式依頼とSS社・SH社への断りの手紙の発送を行った。
午前中に仕事を休んで、まずは広島高速道路公社へ。
実は、建設予定地の前の道路が一方通行になるという噂があり、真偽を南区役所に尋ねるも回答が得られなかったので、高速道路公社に行くことになったもの。

結論から言えば、一方通行になるのではなく、幹線に直接つながっていたものが、幹線に繋がるルートと大州IC.に繋がるルートに分かれるというイメージ。
現状、マツダの社員やマツダに出入する業者さん相手に商売しているようなものなので、道路開通後の交通量が増えるか減るかは重要な問題だが、今の時点で予測することは不可能だ。

また、ボーリング調査の結果も頂いた。
粗プランの作成仕様書を鋭意作成中なのだが、このボーリング調査を踏まえた見積を各企業さんに出していただこうと思っている。

ついで、SS社へ。
5年前に1度コンタクトを取ったことがあるが、その当時の営業担当者さんがまだ在籍しておられ、スムーズな話し合いができた。
ちょっと前に、SS社が施工されたS造物件を見たことがないと書いたが、実際に居住されている物件を見せていただけるとのことだった。
一度お邪魔させていただけるものならしてみたいと思った。
家を建てた際に、同居する人たち。

《我が家》 現在府中町内の賃貸アパートに居住
ヒデトシ…自分。32歳。勤務は土日祝休み。
ユキコ…僕の妻。同い年。勤務は不規則勤務(夜勤もあり)。
ヒロヤス…長男。8月に3歳になる。保育園児

《実家》 大州で食堂兼雑貨屋と、療術院を営む
タカシ…ヒデトシの父。58歳。商店と療術院を経営。店は日曜休み。
マリコ…ヒデトシの母。56歳。商店業務従事とともに、パートで働きに出ている。とにかく忙しくて、休日はまともに家にいない人。
メグミ…ヒデトシの妹。30歳。独身。某ドラッグストアの薬剤師。休みは不定。

我が家に2人目・3人目が授かる可能性があることと、メグミが結婚して家を出る可能性があることが不確定要素としてあるので、間取り等の検討の際には考慮が必要である。
★予定地及び地域

所在地番:広島市南区大州五丁目○○○番△△

地積 (坪数):260.57? (78.81坪)

用途地域:準工業地域

建築条件:建蔽率70%以下(角地加算含む)・容積率200%以下
       防火指定なし 建築協定等なし

最大建築面積・最大床面積:182.39?・521.14? (55.16坪・157.62坪)

接面街路条件:市道 幅員6m


★画地条件

形状:五角形(長方形の一角を隅切り)

高低:道路とほぼ等高

接面街路との関係:角地 接面街路の方位は南及び東

地質・地盤埋立地地域であるため、地耐力がやや劣る恐れがある

周囲の状況:混在地域

上下水道あり・都市ガスなし・危険施設等なし 
但し西方70mに都市高速道路開通予定(平成21年度予定)

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