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引越し先
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住宅ローン実行、ではないのは、今日申し込んで明日23日に実行になるからです。
ヒデトシ世帯は、まず子供たちを保育園に預け、東区役所で印鑑証明等を発行してもらってから、タカシ世帯は直接、H金融機関の担当支店に集合しました。

書類が多いので、別室(応接室ではなく、会議室風の部屋)に通され、事務的に書類に署名・押印していきました。
全体的には滞り気味でした…
H金融機関さんも、書類が膨大な量に上るため、多少の混乱はあったのでしょう。

ちなみに、この記事は実は後日に22日の記事として書いているのですが、23日のローン実行当日になっても、書類の不備が見つかって支店の担当者に職場に来てもらいました。

この日の手続きは、結局2時間以上かかりました。
11時半から引渡しセレモニーを予定していたのに、支店を出たのは11時15分になってからでした。
ユキコはそれに先立って子供たちを保育園に迎えに行き、タカシ・マリコ・ヒデトシはその足でセレモニーの後の会食用のお弁当を取りに行きました。
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ローンをお願いしているH金融機関の支店の担当者とローンセンターの担当者が、10月1日に相次いで異動されました。
それと直接関係はないのですが、7月5日のつなぎ融資申し込みの際に記入した団信の申込書が3ヶ月経過したため失効したとして、支店の新担当者から連絡がありました。
そのため、再度申込書を書いて提出する必要があるので、昨日書類を受け取り(家のポストに投函しておいていただいた)、新たに団信の申し込み書を書き直し、今朝職場に取りに来ていただいて一件落着、かと思いきや、夕方新担当者から「お話したいことがあります」と連絡をいただいた。

新担当者が上司2人を連れて職場に来ていただいて、話をすると、「ヒデトシさんが健康診断で引っかかった記述があり、審査は通るけれども処理に時間がかかる。本日発送して保険会社の処理が始まるのが連休明けの13日。処理に5営業日かかるので、19日のローン実行ができなくなります。」とのことでした。
僕はそれでも構わないのですが、工務店さんがどう言うかですと返答すると、S社にはH金融機関のほうから説明し、理解を得るとのことでした。

H金融機関の皆さんが帰った後、S社の担当者のAさんに事情を説明し、Aさんから社長さんに相談するとのことで、約1時間後にAさんから再度電話があり、H金融機関からも説明があり、社長が同意したので決済日が遅れてもOKという返事をもらいました。

今回の件に関しては当方には非がないはずですが、かといってH金融機関の対応を責める気にはなりません。
仮に僕がH金融機関の社員でINHプロジェクトのローン担当だったら、同じことをしていたかもしれません。
一番気になったのはS社への支払が遅れることでしたが、これについても快くお許しいただいたので、偉そうに聞こえるかもしれませんが、H金融機関はこれを良い教訓にしていただければよいのかと思います。

というわけで、10月7日の記事で書いた予定は大幅に変更になる予定。
決まり次第ブログでお知らせするかもしれませんし、しないかもしれません。
ここまでに必要な登記は全部自分で行い、今度の家の登記も自分でやろうと思いましたが、断念して土地家屋調査士に頼むことにしました。
その顛末を書いておきます。

そもそも、土地の登記は仕事で扱うので知識はありましたが、家屋の登記はさっぱりです。
そのため、ネットや本を活用して情報を集め、自分なりに書類をコツコツと作成していたのですが、肝心の「いつ提出するか」については調べていませんでした。
もしかしたら、調べる過程で目にしているのかもしれませんが、表題登記は「足場が取れたくらいのタイミングで」申請するものだそうです。
まあ、これは実務上こうなっているだけで、引渡しはまだですから、たとえば9月16日に登記を申請するのに「登記原因:9月30日新築」なんて出しても通りません。
この場合は「9月16日以前の日にちで新築」としないといけないそうです。それって虚偽じゃん…
でもそうしないと、ローン実行時に目的物の登記がなされていないことになるので、これで仕方ないのでしょう。

このことを聞いたのが、今月の4日前後だったと思います。
何とかして北海道に行くまでに申請書の形にしようと思ったのですが、間に合わず、申請は結局14日に行いました。
ところが、あまりにも付け焼刃だったため、昨日法務局から補正の必要がある旨の連絡をもらい、今日になって補正に行ったところ、直すより取り下げて再度提出したほうが早そうだったので、取り下げてきました。

こうなったのは、いつ登記申請するかを知らなく、調べなかった僕の甘さにも一因があると思います。
しかし、つなぎ融資の申し込みの際、住宅ローンの実行を「10月16日」にしていたのに、急に「引渡しとローン実行は同じ日が原則。9月中にローンを実行しないといけない」と急に言い出したH金融機関も悪いと思います。
こちらとしては、家が建ってから表題登記を出すものと思っていたので、申請書を出すタイミングが半月前倒しになったことになります。
それに対応できればよかったのですが、ちょっと難しかったです。

ちなみに、補正の対象になったのは主に図面です。
本格的なCADが使えれば、それでも対応できたのですが、「マイホームデザイナー2002」には荷が重かったのが現実。
手描きするにしても、中学校の技術の時間に遊んでばかりいたので、そこまで精密な(登記官の審査に耐えうる)図面を手描きする自信がありません。
よって、土地家屋調査士に業務を依頼することにしました。

負け惜しみを言うようですが、区分所有ではなく、1棟の建物で表題登記して、共有で所有権をつけるやり方なら、最後まで登記を自分でやり遂げられたという気持ちはあります。
まあそう言っても仕方ないので、土地家屋調査士の先生に後は任せたいと思います。
今日は朝から大雨だったので、予定を変更して朝イチからH金融機関に行き、つなぎ融資の実行をお願いしてきました。

手続きの内容としては、たぶんイレギュラーな方法で僕たちの都合の良い形式にしていただいていると思うので、記載は割愛させていただきたいと思います。

午後2時ごろに担当者から連絡があり、当方が保管すべき書類や、手続きの際に必要で預けていた書類を、職場にお越しいただいて返却していただいた。
連絡をもらってすぐにネットバンキングで確認すると、無事に送金も済んでいた。

手続きは淡々と完了したという印象でしたが、大きな節目をまたひとつ通過しました。
棟上の合間に、H金融機関の本社内にあるローンセンターに、本申し込みのために行きました。
メンバーはタカシ・マリコ・ユキコ・ヒロヤス・カズヒロ・ヒデトシ。

ヒデトシ世帯の持分を決めておいて欲しいとのことだったので、ヒデトシが4分の3、ユキコが4分の1とすることにしました。
建物登記に関しては、僕が個人申請することをH金融機関に伝えました。
当初10年固定の利率が、今月から上昇したとのこと。
いつ申し込んでも、当初10年固定の場合はローン実行時の利率になります。
僕の記憶が正しければ、5月にも上昇しているので、今より下がる可能性は低いように思います。
ローン実行時には政権交代されているでしょうから、その場合の金利もどうなるか。
まあ、悩んでも仕方ないので、返済期間を1年延ばすことにしました。
頑張って返済していき、余裕ができたら繰り上げで利息を減らす作戦で行きたいと思います。

団体信用保険のところで、告知事項で少し引っかかりました。
2年前の健康診断で便潜血がプラスになり、再検査の結果痔の診断で、治療(投薬)して完治しています。
その話はユキコは知っていたのですが、タカシとマリコにも聞かれてしまいました。
まあ、この記事を書くことで全世界に発信されてしまうので、別にかまわないですw
ただ、告知事項に引っかかることにより、最低でも1週間余分に時間がかかるそうです。

火災保険について、保険代理店から担当者が同席して、保険の説明を受けました。
これから見積を作成してくれるとのことです。

書類に記入するところ、印を押すところが多かったので、予定を大幅に超過して、13時から15時までかかりました。
今日の午後、H金融機関から連絡があり、仮審査が通ったとのこと。
これから本申し込みとなるので、必要書類を早急に揃え、また借入れ期間等について最終決定を急がなければいけない。
とはいえ、難関を通過できたので一安心した。
今日の午後、H金融機関の本店にあるローンセンターに行き、ローンの仮申し込みを行った。
ローンを借りるのはユキコとヒデトシだが、土地の名義がタカシとヒデトシなので、タカシとマリコが自動的に保証人になるらしい。
なので、

?ローン名義人:ヒデトシ
連帯保証人:ユキコ
保証人:タカシ・マリコ

?ローン名義人:ユキコ
連帯保証人:ヒデトシ
保証人:タカシ・マリコ

という感じになる。

借入れ金額は、ヒデトシが2*00万円、ユキコが*00万円。
ヒデトシの2*00万円は諸費用を全て支払ってもひょっとしたら余るかもしれないので、まとまったお金が残れば、一部繰上げ返済をしてもいいと思っている。

H金融機関の金利優遇には2種類あって、
Aプラン:当初金利が多めに優遇
Bプラン:当初固定期間が終わった後に選択する金利からの優遇が多め
となっているが、Bプランの存在は今日はじめて知った。

どちらを選択するか?とか、当初何年固定を選択するかを聞かれ、本申し込みの際仮申し込みと異なっても良いということだったので、現在の土地代+家賃の支払額とローンの支払額が同じになるくらいの返済期間・固定期間を申し出た。

優遇金利に関して、当初3年と5年優遇なら、申し込み時とローン実行時の安いほうの金利が適用になるが、10年固定の場合はローン実行時の金利になるとのこと。
希望は10年固定だが、金利が上がったら上がったで、仕方ないと割り切るしかないだろう。

あと、保証に関してだが、H金融機関は三大疾病の診断が下りた時点で保証金が下りるプランの保証料が無料(金融機関持ち)とのことで、まずはH金融機関の保証が受けられるように審査してみて、だめなら全国保証を受けられるようにするとのことだった。

申込み書類には最近3年分の収入を記載する欄があったが、今回は昨年の収入しか記入を求められなかった。
そのせいで、ユキコの年収が低いことを突っ込まれた。
これは、平成20年はカズヒロの出産のため、2月の途中で産休に入ったからであり、まったくもってイレギュラーな状況ということになる。
また、平成19年も妊娠したことによって10月以降は夜勤がなくなり、手当てが減っているので、フルに働いた場合の収入ではない。
これをどれだけH金融機関が考慮してくれるかが心配ではある。

前にも書いたが、ウチは着工してからローンの仮申し込みをしているような悠長な状況になっている。
これも、タカシとマリコが商売上長く付き合っているH金融機関が相手だからで、支店の担当者は最初に担当になってから10年くらいの付き合いがあるし、今日訪れたローンセンターの所長は、15年位前にウチの店の担当者だった人らしく、全ての手続きが終わったくらいに他所から帰社され、両親との昔話に花を咲かされていた。
我が家のいえづくりは、本当に人に恵まれていると感じる。
最後までいろんな人の協力を仰ぎながら、無事に完成にこぎつけたい。
結局、ローンはヒデトシとユキコが負担することにした。
借りる金額の割合は、3.5:1ぐらいになる予定。

今日の午後H金融機関に行って、そのことを担当者に伝え、あわせて中間金の支払いを7月17日に行いたい旨を申し入れに行った。

このたびは、ユキコも初めて連れて行った。
協議自体はこちらのお願いをH金融機関に了承してもらった、という感じだった。
ユキコにローンを組ませるのも、担当者が「大丈夫でしょう」と言ってくださったので、前向きに進みそうだ。
7月17日に中間金を支払うのも問題ないが、これはヒデトシだけが単独で借入れを起こし、支払うことがいいだろうと双方が思っていたので、そうすることになりそう。
理由は、土地に既にヒデトシの根抵当が付いているので、担保の手続きが簡略化できるからだ。

ということで、方針は今日でほぼ決まったので、今後は実務的な手続きに入っていくことになりそう。
5月18日の日記に書いたモーゲージプランナーさんと、郵便で相談のやり取りをした。

6月4日の木曜日に、
・最近3ヵ年のユキコ・ヒデトシの所得がわかる書類(役所発行の所得証明・源泉徴収票)
・平成20年のヒデトシの確定申告書
・国税庁の申告書類作成ツールを使って作成した、ヒデトシがタカシ・マリコと子供3人(3人目が産まれると仮定して)不要に入れた場合の確定申告書のシミュレーション
・現在ヒデトシが考えている返済プラン(ひろぎんローンシミュレーションを利用して作成)
を送付していたところ、早速本日(6月8日の月曜日)返事が届いた。

予想通り、ヒデトシが単独でローンを組んで、さらに両親と3人の子供を扶養に入れた場合、所得税と住民税から控除してもなお控除しきれない部分が多額に上ることがわかった。
なので、ユキコにもローンを組んでもらって、ユキコの所得税からもローン控除してもらったほうが得だという計算結果になった。

ただし、これはあくまで計算結果であって、計算どおりに行かない場合もあるので、予想されるリスクとリスクに対する考え方をまとめてみた。

リスク1「ユキコが離職・休職する」
考え方…3人目が産まれるということは、必然的に産休・育休期間が生じるということになる。ここで給与所得が減った分、課税額も減少し、控除額も減少することになる。
ただし、これはあくまで一時的なもので、じゃあヒデトシが単独でローンを組んでいれば得かといえばそうではない(前出のとおり、ヒデトシが単独でローンを組んだら控除しきれない)ので、ヒデトシが単独よりもユキコにもローンを組んでもらうほうがベターであるはずだ。
なお、ユキコが専業主婦になることはないと思われる。

リスク2「ヒデトシに何かあったとき、ユキコのローンが残る」
考え方…ヒデトシとユキコがローンを組んだ状態で、完済前にヒデトシが死んだ場合、ヒデトシの残債務は保険から支払われるがユキコのローンは残る。
そうなったら、世帯収入は減ってユキコの収入で子供の養育とローンの返済を行わなければならなくなる。
人の寿命のことは何があるかわからないが、僕は執念でもユキコより長生きしたいと思っている。
なので、こういう状況は起こらないと思いたい。
仮定の話をすれば、そうなったらヒデトシ世帯を他人に貸して、賃料でユキコと子供たちが賃貸アパートに入れば、賃貸の家賃とローンの返済をまかなえるはずである。
なんせ、ヒデトシ世帯は50坪ありますから…

それよりも、ヒデトシが単独でローンを組んだ状態で、ユキコに死なれたほうがはるかに痛手だ。
ヒデトシ単独ローンの場合、月々の生活費はユキコに頼らざるを得ないので、その状態でユキコの収入が無くなれば、ヒデトシの収入はローン返済と光熱費と食費で消え、子供の塾代や私学の授業料なんて払えないだろう。
ユキコが先に死んでも、遺族年金なんて出ないですし。
なので、このリスクに関して一番良いのは誰も死なないこと、2番目は「ヒデトシが単独でローンを組んで早死にする」なのですが、それは嫌なので…
ともかく、ユキコにローンを組ませてヒデトシが死んだときの対策は考えておく必要があるはずですが、この選択肢をあきらめることはないでしょう。

リスク3「扶養に入る人数が思ったより少ない」
考え方…例としては、3人目に恵まれない、両親が扶養に入らない(十分に収入があるor死亡する)がある。
こうなった場合、ヒデトシが単独でローンを組んでいても、もしかしたら住宅ローン控除の恩恵に十分にあずかれるかもしれない。
しかし、3人目に恵まれず、両親が扶養に入らない=両親の世話をする必要が無いということは、ユキコが存分に働けるということ。
そうなったら、以前書いたように、ユキコに持分をつけてローンも払ってもらうことが僕の理想とするところであり、それが可能ということなのだから、どちらを選択しても結果は同じになる選択肢から、自分が好きなほうを選ぶことになるわけだ。


以上の考察により、ユキコにもローンを組んでもらおうと、ヒデトシの心の中では決めた。
これから夫婦で話し合って、最良の方法を選ぼうと思う。
以前書いたとおり、ローンを借り入れる金融機関は決まっている。
けれども、次に挙げることは未定。

・変動金利か全期間固定金利か
・変動金利にする場合、最初の固定期間
・返済期間
・希望額まで目一杯借りて貯金を温存するか、それとも自己資金を全て吐き出して当初の借入額を少なくするか

・僕が全部借りるか、妻にも持分をつけて妻名義でもローンを借りるか

上の4つは、自分の中でほぼ答えが出ている。
けど、最後の1つに関しては、迷うことが多くて決めかねている。
その迷っている内容とは、住宅ローン減税の恩恵を受けられるかどうか、核心をついた言い方をすれば、僕が1人で全額借りた場合、さらに現在は扶養に入っていない両親を扶養に入れた場合に、控除しきれない部分が出るかどうかである。

これをW社のWさんにメールで質問してみると、モーゲージプランナーという専門家を紹介いただいた。
ここまでが連休前の話で、今日の仕事帰りに実際にお会いしてきた。

感想から言えば、ローンの相談といいながらも税金の相談が主だったにもかかわらず、わかりやすく丁寧に、なおかつこちらが欲している答えを導き出すことができた。
また、返済計画についても話したところ、理想的な返済計画とのうれしい言葉も頂戴した。
最初は独立系のFPを頼ろうかと思っていたが(実は、ローカルTVに出演もしている某FPさんは、以前長男を預けていた保育園のママ友だったりする)、モーゲージプランナーさんに相談して大正解だったと思う。

その方が言われるには、「保険の相談などには対応しておらず、『住宅ローンに特化したFP』とイメージしていただくとわかりやすい」とのことだった。

僕の場合は、親の商売の関係で、また土地を取得する際に根抵当が設定されているので、H金融機関以外の金融機関は検討すらしなかったが、これからローンを検討するに当たり、金融機関や商品をいろいろ比べたければ、モーゲージプランナーに相談するのもひとつの方法だと思う。

蛇足ながら、昨夜約1時間にわたって相談にのっていただいたにもかかわらず、相談料は無料だった。
また、もっと詳細な資料も作成するので、気軽に声をかけてくださいとも言われた。
ユーザー目線に立った相談体制にも感銘を受けた。

知名度が高いとはいえないモーゲージプランナーだが、賢くローンを組みたいと思うのであれば、一度訪ねてみて絶対損はしないだろう。
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