建てようとしているのは２世帯住宅ということで、完成後の建物は区分所有の形態にして、１階を親世帯の所有、２３階をヒデトシ世帯の所有にしたい。
建物を区分所有にすることについて、メリットとデメリットを調べたのでまとめてみる。

メリット
・不動産取得税が安くなる
１戸につき１２００万円の控除があるので、共有にしたら１２００万円しか控除がないが、区分所有にしたらそれぞれ１２００万円、合計２４００万円の控除を受けることができる
・火災保険料が安くなる可能性がある
共有の場合、２３階も「飲食店が併設された住宅」となり、建物共済には入れず、民間の損保を利用するしかなくなるし、保険料率も割高になる。区分所有にした場合、２３階を専用住宅として建物共済に加入できる可能性がある。（具体的に問い合わせていないので、本当にそうなるかは不明）
・親世帯と子世帯で、ローンを組む金融機関を変えることができる可能性がある
共有よりは、そうできる可能性が高まると思う。だが、そんな酔狂な金融機関があるかどうかわからない。かなり厳しいと思うけど。
・ユキコにローンを組ませやすくなる
共有にして持分で分ける場合だと、ユキコが親の店部分のローンを負っていることになるし、親にウチの寝室のローンを負わせることになる。僕は実の子だからそうなっても構わないけど、妻の心理的な負担を考えると、それぞれがそれぞれのローンを負うほうがいいだろう。
・固定資産税の負担割合がハッキリする
それほど大きなメリットってわけじゃないですけど

デメリット
・お互いの家庭に行くのに、いちいち靴を履かなければいけない
お互い自立しながらも、共有スペースを設けることが理想だったのに、いちいち靴を履かないとお互いの家にいけないのであれば、騒音などを一切気にしなくてすむ近距離での別居のほうがまし。
・ユキコに土地の所有権がないので、敷地権設定の問題が出てくる
敷地権については、さらに勉強することが必要。
・登記費用アップ？
登記に関しては、金融機関がＯＫするのであれば、全て自分でやりたい。だけど、普通に建物表示登記→共有持分で所有権保存登記なら自分でできると思うが、敷地権をつけるのとか区分所有権を前提とする表示登記なんかはチンプンカンプンだ。ギブアップして司法書士の手を借りなければいけなくなったら、その分費用が大幅に高くなる。
登録免許税は、確実に高くなる。（それほど大きなデメリットじゃないけど）

メリットかデメリットか不明
・相続が発生する場合
とりあえず、建てる際には考えないことにしよう

…
…

こうしてみると、区分所有権にした場合、金銭的なメリットがたくさんあることがわかる。
だけど、玄関を１箇所にして、子世帯は内階段を伝って２階に行くという生活が送れない。
メリットがたくさんあるのに迷うのは、ひとえにこの問題があるせい。
もし区分所有にするとなると、「そもそも何で２世帯住宅を建てるのか」という根本的な問いについて考え直さなければならなくなる。
４月中旬には業者を決めて、プランの詰めに入らなければいけないので、じっくりかつ早急に考えることが必要だと思う。

勉強と言えるレベルかどうかわからないが、色々調べた結果、我が家を建てるには鉄骨造（Ｓ造）しかないという結論に達している。
その理由等を整理してみたい。

まず、建てようとしている家とその敷地の特性について、再度確認。
・１階に店舗がある
・２世帯住宅である
・３階建てが希望である
・地盤が弱い
・日当たりが良い（将来に渡っても、確実に日当たりは良い）

最初に好みから書くと、２×４工法は信頼できない。
別荘とか離れとか、小規模の平家建にならアリなのだが、大きな建坪（とは言っても、米国で主流の工法だからそんなことはないのだろうけど）や２階３階を、木でできた壁で支えるという工法が、いつか壊れそうな気がしてならない。
それに、壁の真下に強力な力がかかるということであり、不同沈下がおきそうな気がしてしょうがない。
これは、きっと素人の妄想なのだろうけど、とにかく２×４は信頼できない。
さらに、大規模なリフォームが行いにくいこともあり、２×４は真っ先に却下（というか門前払い）となった。

次に、大きな間口と空間が必要となる店舗を含む３階建てということで、在来（木造軸組）工法も却下となった。
ただし、仮にヒデトシ夫婦とその子供だけが住む、ごく普通の家を建てる場合だったら、在来工法は充分検討に値する工法である。

この段階で残ったのは、ＳかＲＣ（鉄筋コンクリート）ということになる。
店舗・親世帯と子世帯をきっちりと隔てて欲しいので（万が一の場合の火や、音や虫！が乗り越えられない造りが望ましい。間取り的には内部階段で行き来できる形にしたい）ＲＣの頑丈さはとても好感が持てる。だが、
・自重があるので、軟弱地盤に建てる場合、基礎工事費が高額になる
・日当たりが良すぎるので、劣化が早まる。また、夏にかなり暑くなることが予想される
・大規模なリフォームが行いにくい
という教科書どおりのデメリットが気になった。
さらに、ＲＣは施工の上手下手が結果に表れやすい工法ではないかと思う。
コンクリート自体の強度なんて、素人はおろかプロが見ても判断が難しい物だし、一度建ってしまうと、隠れた瑕疵を見つけることは困難だ。
優秀な監理者を雇える立場ならいいが、そうでない私らは手を出さないほうが無難な工法に思える。
なお、工期が長いというデメリットについては、特に問題にならないと思う。

そこで、最終的に残ったのがＳということになるが、決して消去法的に選んだわけではない。
１階が店舗・親世帯で、２・３階が子世帯になるのだが、自由な間取を可能にできるのがＳの最大の魅力だと思う。
それに、上下階の遮音性についても、Ｓは優れている。
地盤の補強にしたって、ＲＣほど念入りにしなくてもいい。
将来、大規模なリフォームが必要になる場合でも、ある程度の自由はきく。
これらのメリットを考えると、最終的にはＳしかないと思えるようになった。

更に細かく言えば、スラブ式とラーメン式なら、ラーメンのほうが好みだ。
柱や梁の出っ張りができるという話も聞くが、別に気にならない。
むしろ、内部のいいアクセントになるとさえ思う。
もちろん、店やリビングに大空間を取らなければ、ラーメンにする必要もないのだが、憧れという意味でも、鉄骨ラーメンがベストの工法ではないかと思っている。

じゃあ、店舗がある１階をＳで造って、２・３階を木造にすれば？ということも考えられるが、これもノーである。
１階部分が高い基礎だと考えればいいのかもしれないが、通し柱が地面からてっぺんではなく、階の途中からてっぺんまでというのが、気味が悪くてしょうがない。
それに、希望としては陸屋根だから、一応は木造だと具合が悪い。
最も大きな理由は、そもそも木造とＳの耐用年数は違う。
Ｓがまだまだ住める状態でも、木造が建替えずにいられない状態になったら、一緒に壊してしまうの？
そんなのもったいない。
僕は１２０歳まで生きる予定だから、人生はあと９０年あるわけだけど、自立した生活ができるのはせいぜいあと７０年だろう。
だから、今建てようとしている家を終の棲家にするつもりだ。
それなりに長持ちする家を建てたいので、一部でも木造というのは、やっぱり却下となってしまうのである。

プランの提出をお願いしてから、連絡のやり取りをかなり活発にされる業者さんと、そうではない業者さんにはっきりと分かれてきた。

その状況で思うことがある。
今は、どの業者さんを我が家のいえづくりパートナーにするか決める段階だ。
いえづくり全体で考えれば、理性も感性も満足できる家を建てたい。
だけど、どの業者さんに決めるかという作業においては、なるべく理性の部分の材料でもって判断していきたい。

このことは、連絡のやり取りを活発にされている業者さんにも伝えているつもりだ。
だけど、面白いことに、業者さんが理性に訴えようとアプローチされていることが、結果的に感性の部分に訴えることになってしまっている。
「これだけ頑張ったので、ウチに決めてください」と露骨に言われたことはないが、それは恐らく僕には通用しません。
逆に、「ウチはこれだけいい家を造れるので、よそにされたらきっと後悔しますよ」とだけ言われるほうが、よっぽどいいアピールになる。

少し前、ラジオで「夢は掛け算、現実（実績）は足し算」という言葉を聞いた。
いえづくりにおいて、ああしたい、こうしたいという要望は、それこそ掛け算的に大きくなる。
一方で、現実にどういう家を造るか、どういう家ができるかは、足し算的に極めてシビアに、なおかつ身の丈にあったものにせざるを得ない。
それをきちんと認識しているつもりなので、掛け算的なアプローチは逆効果になりかねませんよ。


我が家のいえづくり＝プラン＋構造の頑丈さ＋快適性−経済性

Ｑ４：わざわざ陸屋根にする理由は何ですか

Ａ４：「広い庭が欲しい」と要望される方と同じ動機だと思います。
ただ、陸屋根にしてルーフガーデンにすることのデメリットも勉強しているつもりです。
・防水に金がかかる（高級車１台分余分にかかるとか）
・防水機能が低下し、雨漏りする可能性が屋根架けより高い
・夏は熱がダイレクトに伝わるので、暑くなる　etc.

それだけのデメリットがあっても、開放的な空間が自分の敷地内に欲しい。
庭が取れないので、屋上にもってくるしかない訳です。

ただし、この要望は絶対というわけではなく、契約した後でプランを決めていく際に、見直す可能性がないわけではありません。
ただ、業者を決めさせていただくという今の段階で、「御社で陸屋根の家を建てるとすれば」という話を聞かせていただきたいので、陸屋根のプランを考えて欲しいという気持ちは変わりません。

ちなみに、陸屋根を断念した場合は、南北面が妻になる切妻屋根がいいかなと、個人的には思っています。

週末に配布させていただいた、粗プラン依頼書に関する質問と、それに対する回答を掲載します。

Ｑ１：一度提出した１次プランに、施主側の意見をぶつけてもらって改良したものを提出したいが、そのような機会はあるか？
Ａ１：プレゼンテーションの質疑応答の際、当方が希望すれば、その機会はあると思います。
どちらにせよ、締切後に個別に話を伺わせて欲しいので、その際に改良したプランを提出していただければ、当方が判断する材料に加えることになると思います。
ただし、プレゼンテーション前にプランをお見せになられて、やり取りしながら最終的な１次プランを出す、ということは、選定方法の趣旨に反するため、ありえません。


Ｑ２：「部屋配置希望一覧表」に記載されていない部屋を新たに設けても良いのか？
Ａ２：「部屋配置希望一覧表」は、当方の最低限の希望なので、これ以上に増えても可です。


Ｑ３：携帯の番号を書かれているが、日中連絡が取れるのか？
また、自宅の電話にかけても良いのか？
Ａ３：平日昼間に仕事をしていますが、来客中や運転中でなければ電話に出ることはできます。もし昼間に携帯に電話をかけられて私が出なかった場合は、留守電に用件を入れておいて頂ければ、後ほどかけなおします。
自宅の電話にかけていただいても構いませんが、当然平日の昼間は留守にしています。
携帯と自宅の電話では、どちらが捕まりやすいかは時と場合によりますので、担当者様の都合の良い方法で連絡をとられて構いません。

あのような依頼形式にした理由についてもまとめておきたい。

１次：
・専門家の意見を聞きたい
家の建替え計画が最初に持ち上がってから５年、正直言って考えが煮詰まっている部分がある。
いい意味で、この煮詰まった状態を打開してくれる斬新なプランの登場を期待している。
例えば、１階に店舗・治療院・居室を配置するという条件の中で、南側に何を持ってくるか。駐車台数をどのように配置してくるか。
建築の専門家が考えるプランが、（自分たちの考えを持っているだけに、）うーんと唸るものか、それともこんなもんかと思うか、そこが一つの焦点になる。

・まずは自由な発想で
実際に間取り等を決めていく場合、専門家の言うことを全て聞くつもりはないし、反対にこちらの考えを全て通すつもりもない。
実際には、恐らくこちらのプランをプロの目で修正してもらいながら、結果的に我が家にとって最適な間取りを決めるようになるだろう。
だとしても、各社が当方の敷地を見られて、どのような図面を描いてくれるのか。
それによって見えてくる会社ごとの個性があると思う。
つまりは、会社ごとのオリジナリティーを見たいので、２次に必要になる当方作成の図面は、あらかじめお見せすると、期待した効果が得られないと思った。

・概算をいくらで出されてくるか
予算を聞いてきた会社には正直に答えているし、聞いてこない会社にこちらから言うことはしていない。
その中で、いくらの概算額を提示されるかで、会社の考えが少しは見えてくるのではないかと思っている。

・公平性のアピール
１次プランを厳封するようにお願いしたのは、先に見ると絶対に判断にブレが生じると思ったからだ。
つまり、○○社が２月５日に提出したのをその日に見て、△△社が２月１５日に提出したのをその日に見ようとすると、絶対に○○社と△△社の比較になってしまうし、そうなると１０日前に見たものと今日見たものとを比較するようになる。
それでは、同じ条件で比較することにならない。
なので、５社のプランをを全く同じ日に見るために、このような形式にした。



２次：
１次と逆で、当方のプランで家を建てたらいくらになるかをお聞きするためのもの。
こちらは、建築は素人だが、今の土地に住みながら商売をすることに関してはプロである。
この間取りで家を建ててくれと言うつもりは毛頭ないが、現状で当方が考える最適な間取りの建物がいくらで建つかを聞いておかなければ、建物には満足できるがローンに苦しむということになりかねない。
また、「金額だけで業者を選定することはない」という言葉を、どれだけ信用してくれているかも見てみたい。

昨日と今日の２日間に分けて、粗プラン依頼書を候補企業に提出した。
うち２社は、担当者に直接渡したわけでないので、後日電話等で補足の説明が必要になろうかと思う。

そして、直接渡した３社のうち、何社かから予想していなかった反応をもらった。
順序が逆ではあるが、このような粗プラン依頼書を作成した意図をまとめておきたい。

１．集まれる機会が限られている。
新たな建物で暮らす大人は５人いる。
その５人とも仕事を持っており、女３人は土日が必ず休みというわけではない。
全員が揃っていえづくりの検討を行おうとすれば、夜中にやるか、全員の休みが偶然合うのを待つか、意図的に休みを合わせるかのどれかしかない。
つまりは、集まれる機会が限られる中で、どのように情報を共有して、どのように考えをまとめて、どのように１つの答えを出すかを考えれば、文書を共有するのが一番だと考えた。

２．公平に競っていただきたい
競うという言葉が適切かどうかはこの際置いておいて、
初めてお会いしてから時間が経っている会社とそうでない会社、親と意見交換が進んでいる会社と子と意見交換が進んでいる会社、工務店とハウスメーカーなど、条件が皆違う５社を候補として考えている中で、主観的意見をまとめて１つの会社に絞るのは不可能だと思う。
ぶっちゃけていうと、我が家の５人それぞれが意中のメーカーを持っていて、それは一致しているわけではない。
その状態で、最善のいえづくりパートナーを選定するためには、客観的に検討するしかないはずだ。
そこで、各社共通の仕様書を作成し、条件を同一にすることで公平に競っていただいて、同じ土俵で勝負した結果で検討したいと考えた。

３．時間がない
１と係わってくるが、いえづくりパートナーが決まってから、実際の着工に入るまで、決めなければいけないことは本当にたくさんあるはずだ。
あとちょうど１年後には取り壊しに入ろうかという状態で、時間をかけるべきところは、実際にどんな家を作るかという作業であり、パートナー選びではないと思う。
もちろん、いえづくりパートナー次第で完成する建物は大きく変わってくるはずで、ここを軽視しているというわけではない。
だけど、時間をかけて（面談を重ね、実例等を見させてもらう機会を重ねて）パートナー選定作業をしたところで、余計に判断が難しくなるだけだと思った。
ドライに、コンペ形式で決めるのが一番だと考える。

４．断るのが苦手
何かを断るのが得意で大好きという人は、世の中に恐らくいないだろう。
我が家は商売人の家なので、特に断ることが苦手だと思う。
今現在、候補企業は５社だが、絞って５社に落ち着いている。
この５社は本当に横一線で、結果的にどこに頼むことになっても、まず後悔することはないだろうと思う。
それだけの会社のうち、確実に４社にゴメンナサイと言わなければならない。
そのときに、「何となく○○社がよかったので、あなたの会社とは契約できません」とは言えない。
断るときは、どの社のどういうところがよかったか、あなたの会社に何が足りなかったから断ったかを、きちんと説明して断るべきだと思っている。
逆に言えば、それくらいきちんと説明ができるまで、５人が徹底的に議論しないといけないと思う。
そのためには、各企業さんに明確な資料を出してもらうことが必要で、なおかつ資料だけではなく、実際に話を聞くことも必要だと考えた。

候補企業について、今日現在の自分の個人的な好みを羅列しておく。

Ａ社：性能にはもっとも信頼を置いているけど、外観がイマイチという感想。
これは感性の問題で、論理的な理由なんて言えない。

ＳＨ社：営業担当さんが、５年前に初めていえづくりを考えてモデルルームを訪れた後も、ずっと継続して連絡をくれている。
ここまでしてくれたのは、この会社だけだ。
Ａ社と同じく、外観がイマイチ好きになれない。

ＳＳ社：雑誌等で見る施工例（間取り・外観）に、一番魅力を感じる。
マンション建設も行っており、スケールメリットで部材を安く調達できる効果があるのか、坪単価も安い。
ただ、モデルルームを持っておらず、同社が施工したＳ造の家を実際に１軒も見たことがないのは不安ではある。

Ｏ社：実家や親が持っている借家に関して、何かあったら頼んでいる地元の工務店。
マリコが窓口なので、僕は話をしたことがない。
今の時点では書くことがない。

Ｗ社：ハウスメーカーではなく、工務店でもない。
ここに頼むと、施主がやらないといけないことは多くなる。
しかし、逆に僕はそれが楽しみではある。
魅力を感じているが、従来の観点で言えば一般的なサービスではないため、よくわからない印象はある。

あえてちょっとずつ悪い点も書いてみました。
今の時点では、僕の印象は全部横一線です。
ただ、お金に糸目をつける必要がなければＡ社に頼むし、店舗付の２世帯住宅じゃなかったらＷ社に頼むだろうとは思っています。

絶対に譲れない条件は、以下のとおり。

・店舗付２世帯住宅
・鉄骨造
・３階建て
・自家用駐車場は２台分必要
・自動販売機を設置するスペースが必要