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家を建てたら避けて通れない話を、家を建てる前に調べておいた。
というのも、鉄骨で建てるつもりだったのに、ひょっとしたら木造で建てる可能性が浮上してきたので、両者を比較する意味で調べてみた。

まずは火災保険の話。
大学の民法の講義で、隣家から出火した火が燃え移って自宅が焼けた場合、火元の隣家に損害賠償は請求できないということを教わった。
そして、それをカバーするのは火災保険しかないと。
火が自分の建物から出ようがよそから燃え移ろうが、火事になったら補償が出るのが火災保険ということだ。
つまりは、クルマで言えば車両保険に相当するってことだろう。(あってるかな?)

この認識は間違ってはいないものの、我が家のケースでは住宅ローンを組む金融機関との関係も考えなければならない。
ローンを組む場合、一般的には次のようになるらしい。
1. 新築時に、ローン期間以上をカバーする火災保険に加入
2.保険料は家屋所有者が負担
3.もし全焼となった場合、保険金は金融機関が受け取り、以後のローンの支払いが免除
4.次に家を建てる場合は、改めてローンを組むか自己資金で

気になる保険料の計算方法だが、一般的には、保険金額(火災の際支払われるお金)・保険期間・料率・割引項目の有無 で保険料が決まる。

保険金額は、いつ家が燃えても新築時の価格が補償されるタイプと、そのときの価値しか補償されないタイプがある。
後者は、年数が経てば経つほど燃えたときに出るお金は少なくなるが、当然その分保険料が安い。

保険料率は、外部からの火に対する強さで異なる。
専用住宅の場合、A構造からD構造までの区分があり、大雑把に言えば、AはRC、BはS+ALC、Cは一般的な木造(瓦+サイディング)、Dは茅葺などオール木造住宅(屋根や外壁も木)。
店舗や事務所を併設する住宅は、特1等級〜4等級と名前が変わるものの内容は同じ。
木造であっても、屋根と外壁を耐火材料にすれば(「省令準耐火構造」を満たすことができれば)B構造をとることができる。ただし、一般的な大きさの住宅ならば、保険料のダウンより建築費のアップのほうが金銭的に上回るケースがほとんど。
我が家について具体的にいうと、R社もしくはH社で鉄骨造を建てれば2級、S社で木造を建てれば3級の建物と認定される。
なお、料率はわからないため、同じ建坪で2等級と3等級の場合、同じ保険期間で保険料が具体的にどのくらい違うのかまではわからなかった。

割引項目とは、オール電化だったり、高性能の火災報知機がついていたりしたら割引があるらしい。

あと、我が家は区分所有にするつもりなので、火災保険も建物区分に応じて別々に加入することになる。


次に固定資産税。
市町村税ではあるものの、課税基準については全国統一されている。
まあ、例外はあるものでしょうけど。
建築場所は広島市内なんだけど、仕事で知っている別の自治体の税務課職員に話を聞いた。

まず、税額は、評価額×税率となる。
税率は市町村で決まっているので、納税者がどうのこうの言えない。
ということで、評価額の出し方さえわかれば、固定資産税については他に知っておくことはない。

木造と非木造(鉄骨・鉄筋コンクリート・コンクリートブロックなど)では、評価基準がまったく違う。
木造は、内外装の仕上げや住宅設備など、広い意味での"仕様"を重視して評価するのに対し、非木造は鉄骨やコンクリートの量を重視する。いわば"躯体"に着目するということだ。

次に新築時の評価額の出し方について、木造と非木造との比較。
仮に同じ金額をハウスメーカーに支払って、木造と非木造の家を1軒ずつ同じ場所に建てたとする。
通常、坪単価は非木造のほうが高くなるため、同じ金額なら非木造のほうが小さい家になる。
では、同じ金額の広い木造の家と、狭い非木造の家は、どちらが固定資産税が高いのか。
当然、やってみないとわからないのだが、その人の経験則によれば、非木造の方が高くなるらしい。
「なんでこんな税額が高いのか」というクレームも少なくないそうなのだが、そういうクレームの多くは非木造の建物とのこと。
建物の取得価格から、仮設や設計監理といった家にくっついていないものの費用をさしい引いたものが家そのものの価値だとしたら、納税者の立場からすれば、木造も非木造も同じ建物価格なら同じ税額になったほうがいいと思う。

そして、建ってからずいぶん年数が経過した場合。
建物は、年数が経つと価値が下がっていく。
固定資産税の評価額も、本来は年々下がっていく。しかし、事務上は3年ごとに評価額の見直しを行っていく。
このとき、決まった係数をかけて、建物評価額を少しずつ落としていく。
耐用年数は木造のほうが短いため、3年毎の下がり幅が大きく、非木造は少ない。
そのため、建築後20年、30年ともなれば、両者の差はかなりのものになってしまう。
これまた、試算してみないとわからないのだが、例えば30年間トータルで支払う固定資産税を、初年度の評価額が同じな木造と非木造で比較した場合、半分とまではならないまでも、3分の2くらいにはなるのではないかとのことだった。

それから、住宅以外の用途は、税率が高い。
(本筋でいえば、用途が住宅であれば税率が安くなるという言い方になる)
我が家の場合、店舗と倉庫は税率が住居部分の倍になる。

ということで、この話をまとめて、別の情報も付け加えれば、

火災保険料は 木造が高い 非木造が安い
固定資産税は 木造が安い 非木造が高い
登録免許税は 木造が安い 非木造が高い
不動産取得税は 木造が安い 非木造が高い
地盤改良費は 木造が安い 非木造が高い
建築工事費は 鉄骨もKESもあまり変わらない
解体費用は 木造が安い 非木造が高い

ということになる。
登録免許税と不動産取得税は、固定資産税の評価額が算定の根拠なので、こういう結果になるってことだろう。
建築工事費は、あくまで自分がもらった見積で比較してのこと。
会社が違えば、別の結果になりえる。

以上に挙げた項目以外で、建物の建築・移住・諸費用の発生に関して新たにわかったことがあれば、またまとめたい。
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