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引越し先
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今日は毒毒日記(長文)です。
もう書いても良いでしょう。

登記に関しては、H金融機関と担当したK事務所に言いたいことが山ほどあります。
順を追って書いていきます。

まず、そもそもつなぎ融資をお願いした段階で、「10月16日ローン実行」のつもりで利息を前払いしていました。
「9月30日引渡し」というスケジュールもつなぎ融資の段階で決定しており、H金融機関のローンセンターに通知していました。
つまり、この段階でH金融機関としては「引き渡してからローン実行までに16日間のタイムラグが発生する」ということを認めていたことになります。
もちろん、S社とはそのような話がついていました。

ところが、9月の初旬にH金融機関の担当支店から「家屋の表題登記はいつごろできるのか」という問い合わせが入りました。
その後、調べてみると、実際には建物が完成していなくても足場が取れたくらいの段階で家屋の表題登記を申請することが多いらしいのです。
その理由は、ローン実行時に表題登記が完成していなければならず、ローン手続きと同時に建物の所有権保存登記・抵当権設定登記を申請しなければいけないからです。
H金融機関が僕に尋ねてきた理由も同様です。
ところが、H金融機関の支店担当者が言うには「引渡しと同時にローンを実行しなければいけない。引渡しを行った段階で建築会社が建築中の建物にかけている保険が切れるので、ローン実行までの期間は無保険状態になる。それを回避するために引渡しとローン実行は同時にしなければいけない。」とのことで、かなり急な話でした。
それなら何故、つなぎ融資の際にそう言わなかったのかという話です。

ともかく、その話があってから急いで登記申請を準備し、(このときは、登記申請はあと3週間先だと思っていたので、ロクに準備していませんでした)9月14日にいったん登記申請しました。
しかし、あまりにも指摘事項が多く、補正も難しいので取り下げることにしました。
9月30日に表題登記が完了しているためには、余裕を見て9月20日ごろには登記を申請しなければいけません。
その時点で、あと1週間で確実に登記が可能になる書類を揃える自信がなかったので、土地家屋調査士に頼ることにしました。
(負け惜しみのようですが、区分建物ではなく共有だったら自分で登記申請できた自信があります)

区分所有建物の表題登記は、手数料が15万円でした。
これが高いか安かはわかりません。

それから、抵当権の設定についてもH金融機関の言い分は不可解でした。
もともと、土地を先行で取得したため、家を建てる前から
第1順位 ヒデトシの根抵当権
第2順位 タカシの根抵当権
が設定されていました。
家の建築資金は、ヒデトシ世帯は住宅ローン、タカシは住宅部分は自己資金で、店舗部分は事業性ローンを利用します。
つまり、H金融機関からヒデトシとユキコは住宅ローンを借り入れ、タカシは事業性ローンを借りることになります。
その結果、
第1順位 ヒデトシの抵当権
第2順位 ユキコの抵当権
第3順位 ヒデトシの根抵当権
第4順位 タカシの根抵当権
を設定するというのです。

ここでおかしいと思うことは2点
1)債権者はすべてH金融機関の保証会社なのに、順位変更をしなければならないのか
2)ヒデトシの根抵当権は抹消しても良いのではないか
つまり、
第1順位 タカシの根抵当権(第1順位が抹消されたことにより繰り上がり)
第2順位 ヒデトシの抵当権
第3順位 ユキコの抵当権
でよいのではないか?ということです。

H金融機関の言い分は
「住宅ローンを順位上位にするのは会社内の決まり」
「ヒデトシはタカシの連帯保証人だから根抵当権は抹消できない」
とのことでした。

それでも、登記手数料を払うのは債務者です。
登記手数料が莫大なので、順位変更が本当に必要なのか、もう一度検討してくださいとお願いしたら、支店担当者はこう言い放ちました。
「登記手数料の相談は司法書士の先生としてください。」

親の商売の関係がなかったら、H金融機関なんて使うもんかと思いましたね。
今回の住宅ローンは当初10年固定で借りています。
10年後はタカシは72歳になっています。
もし店の営業をやめるような事態になっていたら、絶対他行に借り替えてやろうと思います。

K事務所も、こんなに高額の手数料になるんだから、少しは割り引いても良いのではないかと思います。
一応値引き交渉をしてみましたが、「これでも安くしています。」ということでした。
けど、ヒデトシの根抵当権の債務者住所が旧住所になっていたのを新住所に変更登記するのに、プラス費用が「3万円」と言われたら、元が高いのではないかと思います。
所有者の住所変更は平成19年の1月にヒデトシが個人申請しましたが、書類の作成と法務局への提出・登記済証の受け取りで移動を含めてもトータル2時間でお釣りがくるでしょう。
素人がやってもこれくらいの手間で済む業務が3万円もかかるのか、はなはだ疑問です。

他の登記にしたって、昔のように手書きの申請書を作るのならいざ知らず、WordかExcelで雛形が作ってあって、物件情報と権利者名だけ入力すればプリンターがいくらでも書類を作成してくれるわけですし、何人絡んでいても提出・受け取りの手間は1人分と同じだけですからから、単純に単価に数量をかけて手数料を算出するのはどうかと思いますけどね。

さらに、請求書を見ると着手前と完了時に登記事項証明書(登記簿謄本)をとる費用などとして15,950円分がかかったことになっていますが、もらった謄本と図面の写しは全部で5通しかないんですけど…
あとの1万円分の印紙代は何に使ったんでしょうか?
追求しようかとも思ったんですが、関わるのも嫌になったのでやめました。

K事務所は、実はヒデトシの仕事でかつてお付き合いがあり、そのときはお父さんの土地家屋調査士・司法書士に業務を行っていただいたのですが、代が替わったのか今回は息子さんにやってもらいました。
とんだ出費になって、授業料と思うには高すぎるお金が飛んでいきました。
むしろ早く忘れたいと思います。
S社が紹介する土地家屋調査士にお願いするか、今ヒデトシが仕事でお願いしている別の土地家屋調査士にお願いすればよかったと思いますが、後の祭りです。

これから家を建てられる方は、登記をお願いする際は土地家屋調査士・司法書士とも、合い見積もりを取って安いほうに頼むべきだと思います。
誰に頼んでも、基本的には仕上がりは同じのはずですから。
(土地の測量は確実に成果に差が出るので、価格だけで業者を決めるべきではないと思います。)

今回の件で、金融機関も土地家屋調査士も、実においしい殿様商売なんだなと思いました。
本当に、うらやましい限りです。
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